Взятие внаем коммерческих помещений — вполне обыденная деловая практика для любого торгового предприятия. Но при заключении договора найма коммерческого помещения (далее – договор), предприниматель (наниматель) зачастую сталкивается с навязыванием выгодных наймодателю условий договора.
Некоторые фирмы заинтересованы в срочном договоре, от которого стороны могут отказаться только в исключительном порядке, в отличие от бессрочного договора, когда это можно сделать с предупреждением за три месяца. Причины тут могут быть разные — к примеру, нежелание отдавать хорошо наработанную торговую точку новому нанимателю, а то и вообще конкуренту, просто потому, что тот предложил наймодателю большую наемную плату.
Другие компании, напротив, предпочитают краткосрочную аренду и, соответственно, бессрочный договор, так как не уверены в эффективности предложенной торговой точки. Однако будучи в этом не заинтересованным, наймодатель может навязывать нанимателю срочный договор, который, как сказано выше, нельзя прекратить без веских причин. В итоге, фирма подписывает срочный договор на предложенных наймодателем условиях, преждевременный отказ от которого, согласно Обязательственно-правовому закону (далее – закон), грозит для нанимателя возмещением вреда в виде недополученной наймодателем наемной платы. О последнем случае мы и поговорим.
Пример
Между наймодателем и нанимателем (торговым предприятием) подписан срочный договор на пять лет. Торговая точка себя не оправдала, и от подобной инвестиции, очевидно, нужно отказываться.
Наймодатель настаивает на том, что у нанимателя нет основания для отказа от договора, и договор следует исполнять до завершения его срока. В противном случае, по мнению наймодателя, наниматель должен выплатить наемную плату за все пять лет вперед.
Согласно ч. 1 § 309 закона, срочный договор найма прекращается истечением срока его действия, если предварительно не имел место отказ от договора в исключительном порядке, установленном в договоре или законе.
В соответствии с ч. 1 § 313, каждая из сторон договора может по уважительной причине отказаться как от бессрочного, так и от срочного договора. Причина считается уважительной, если при ее наличии от желающей отказаться от договора стороны с учетом всех обстоятельств и взаимных интересов нельзя ожидать, что она продолжит исполнение договора.
Уважительную причину в приведенном нами примере должен будет доказывать наниматель. Если у него нет возможности доказать такую причину, прекращение договора будет считаться незаконным (безосновательным), и у наймодателя возникнет право требовать наемную плату до окончания срока договора.
Право наймодателя может быть ограничено
Несмотря на это, в последнее время было принято несколько судебных решений, согласно которым данное право наймодателя было ограничено.
В соответствии с пунктом 12 решения, принятого Государственным судом по делу № 3-2-1-65-15, при определении размера вреда наймодателю следует всегда учитывать все обстоятельства (согласно ч. 1 § 140 закона), в том числе возможность этот вред уменьшить, к примеру, используя коммерческую площадь самому или сдав ее внаем на похожих условиях третьему лицу, тем самым сэкономив расходы и/или заработав доход (статья 139 часть 2 ОЗП). По крайней мере, можно предполагать, что коммерческое помещение будет сдано на условиях не хуже тех, что были у прежнего нанимателя, и в разумный срок.
Следовательно, из взыскиваемой с прежнего нанимателя в пользу наймодателя недополученной согласно договору наемной платы следует вычесть, к примеру, наемную плату, полученную и/или получаемую с нового нанимателя.
Упомянутая выше точка зрения Государственного суда полностью соответствует его позиции в ранее принятом судебном решении (п. 36 № 3-2-1-5-13), согласно которому Государственный суд постановил, что недополученная наемная плата состоит из наемной платы, выплачиваемой нанимателем наймодателю до нахождения нового нанимателя, а также из возможной отрицательной разницы между наемной платой текущего и будущего нанимателей.
Таким образом, Государственный суд применил статьи 139 и 140 закона в совокупности, напомнив, что, согласно ч. 1 § 140 закона, размер возмещения вреда может быть уменьшен судом, если возмещение вреда в полном размере явилось бы крайне несправедливым в отношении обязанного лица или разумно неприемлемым по иным причинам. При этом должны учитываться все обстоятельства, в первую очередь, характер ответственности.
Согласно решениям суда высшей инстанции, при повторном рассмотрении дела суды первой инстанции вполне могут уменьшить размер требования до размера наемной платы за три-четыре месяца, то есть до разумного срока, в течение которого можно найти нового нанимателя.
От суда спасет принцип разумности
Заключая срочные договоры при сдаче внаем коммерческих помещений, стороны зачастую не думают о том, что срок договора в качестве определения возмещения вреда при его досрочном расторжении со стороны нанимателя так или иначе не является безусловным. В законе и судебной практике предусматривается возможность уменьшить это возмещение за счет того, что объект переходит во владение нового нанимателя, который начинает платить за его использование, что, в свою очередь, может привести к безосновательному обогащению наймодателя.
Однако проблема заключается в том, что, как правило, одна из сторон прекращает договор несколько раньше, чем стороны узнают о том, что нашелся новый наниматель. Поэтому при прекращении договора, в ходе переговоров сторон, следует исходить из принципа разумности, поскольку, потребовав возмещение вреда с нанимателя сейчас, к примеру, за весь срок, потом придется его частично возвращать.
На практике же, скорее всего, будет происходить так: если стороны не договорятся о разумном возмещении, в те же три-четыре месяца наниматель попросту не будет платить ничего, пока не найдется новый наниматель, чтобы не требовать потом уменьшения возмещения через суд. В этом случае сам наймодатель должен будет идти в суд и доказывать размер требования.
Поэтому при заключении договора стоит не раз задуматься о том, чтобы урегулировать вопрос возмещения вреда в случае прекращения договора в самом договоре и не надеяться на закон, в котором, увы, принцип оценивания размера справедливого возмещения вреда за преждевременное расторжение срочного договора не конкретизирован.